J-リートで配当金生活をするオススメ銘柄の選び方

配当金生活では株よりも配当利回りの高いJ-リートを組み込むと、株で配当金生活をするよりも少ない資金で配当金生活ができます。

ただ、J-リートってどのように選んだら良いか分からないことってありませんか？

J-リートは株と違って四季報でまとめられている訳でもないし、見るべきポイントも違ってくるので、今回はJ-リートの選び方と配当金生活に合うJ-リートの探し方を紹介していきます。

あと僕のブログではDMM証券での口座の開設も紹介しています。

登場したのが2018年と後発ですが、手数料の安さやキャンペーンを売りに急速に口座数を伸ばしている証券会社で僕を含め多くの投資家に愛用されています。

J-リートに投資をするのにもオススメの証券会社となっています。

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配当金生活に合うオススメのJ-リートの選び方

俺流のJ-リートを選ぶポイントを紹介します。

配当利回りが4%以上

連続増配に注目

【ヘルスケア施設・物流施設】⇒【総合型・複合型】⇒【その他】の順で注目

NAV倍率は1.0以下。無理そうなら1.2以下を選ぶ

LTV50%以下。多少50を上回っていても年々下がっているのであればOKかな？

保有している物件数が多く、場所も一極集中していない。

※J-リートの配当利回りやNAVはJ-リート不動産投資情報ポータルにて一覧で見る事ができます。

利回り・NAVは高い&低い順に1クリックで並び替えもできるのでオススメしています。

配当金生活に合うJ-リートの利回りは4%以上

配当金生活には利回りの高さは外せません！

配当利回りが高いと無理して配当金を出しているのでは？と思いがちになりますが、J-リートはそのような可能性が低いので利回りの高い銘柄を選んでも大丈夫です。

配当利回りが高い理由は利益の9割以上を配当に回すことで法人税が免除されるから高い配当金を出すことができています。

J-リートで配当金生活をするのであれば利回りが4%以上ほしいです。

5%.6%以上あれば尚良し！

ただ配当利回りが高いからと言って「ハイそうですか」と言って購入することもしません。

価格が暴落しているから配当利回りが高いのかもしれませんし、配当利回りが4%以下でも価格が上昇した結果、利回りが低くなっているだけかもしれない。

そんな時は増配幅や今後の配当金予想も合わせてチェックして投資を検討したい。

J-リートで配当金生活では連続増配もオススメポイント

配当金生活をする上での喜びは配当利回りの高さだけじゃなく増配にもあります。

株の高配当銘柄と違ってJ-リートは高配当且つ増配をすることも多いです。

配当金生活者にとっては夢のようなありがた～い銘柄なのでJ-リートはオススメ度が高い！

J-リートで配当金生活をするならヘルスケア施設・物流施設がオススメ

配当金生活をするために選ぶ銘柄はできるだけリスクの低いものを選ぶべきだと思っています。

なので不況になったとしても他のJ-リートより収益をあげられるものを中心に選びたいので、ヘルスケア施設・物流施設を選びます。

ヘルスケア施設は主に老人ホームを主体とした物件、物流施設は配送センターなどの倉庫になります。

他の施設と比較して不況になっても需要があるし、今後も伸びしろが非常に高いことから安定した収益をあげられると思っています。

とは言っても不動産なので不況の時に価格の下落は避けられないので、価格の下落と配当利回りの低下が気になる方はインフラファンドを購入することをオススメします。

インフラファンドもリート同様にDMM証券で口座を開設すれば購入することが可能です。

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逆にJ-リートの中でもリスクが高いのは「商業施設、ホテル型、事務所型」があげられます。

好景気になると増配しやすいし価格も上がりやすい反面、不況になると大きなダメージを受ける。

その時々によって付き合い方を考えなければならないJ-リートと言えるでしょう。

J-リートはNAV倍率が低いものがオススメ

NAV倍率とは現在の投資口価格が純資産価値に対して何倍なのか？と言うのを数値で出しているものになります。

株で言うPBRのようなものと言うと分かりやすいでしょうか。

詳しい計算方法等は知る必要はないと思います。知る必要があるのは1倍以上で割高、1倍以下で割安ということだけ。

J-リートを購入するうえで投資家に見られるポイントなので、チャートの形状と合わせて見て買い時の判断をします。

J-リートで配当金生活をするならLTVが50%以下がオススメ

LTVとは総資産有利子負債比率と言って資産に対する借金の比率になります。

無借金で物件を持っていたらLTVは0%、購入した物件の価格の50%を自己資金で賄って残り50%借金をしたらLTV50%、フルローンで物件を購入したらLTV100%になります。

J-リートが倒産をした例もあるので、LTVには注目をしていきたい。

LTVの目安は50%以下！50%以下のJ-リートを選んで投資をすると良いでしょう。

LTVは自分で計算をするのも良いですが、各々のJ-リート公式サイトに行けば書いています。

個人的に思うのはNAV同様にフワッと覚えている程度で良くて、50%以下はダメ！とだけ知っていれば良しだと言うことです。

地域分散と物件大量保有でリスクを分散

J-リートで特に気を付けなければならないのが地震のリスクです。

日本は東京一極集中なので、どうしても物件が関東近辺に集中する傾向にあるのが辛いところ。

政治家ふざけんなよ・・・と思うところですが、そんなことを言っても始まらないので関東以外の物件が多いリートを地道に探していきましょう。

J-リートの中でもホテル主体型のものは観光地に物件が多いことからも地域が分散されていて良いと思います。

日本は地震大国なので大きな地震一発であらゆる建物にダメージを与えるため地域の分散は必須項目です。

ちなみに物件数が多い方が良い理由は「卵は一つのカゴに盛るな」の観点から来ています。

100物件あるうちの1つがダメになるのと10物件あるうちの1つがダメになるのでは受ける影響が全然違う！

そのため、できるだけ沢山の物件を保有しているリートを選びましょう。

不況の時にはJ-リートをオススメしない

配当金生活をした時に僕だったら不況の時にJ-リートを絶対に持ちたくないと思っています。

不動産って不況の時に価値が凄く下がるんですよね。

リーマンショック前と後の東証リート指数を見ると日経平均よりも下がっているから危険度が高いのが分かります。(東証リートは高値から74%下落、日経平均は61.7%下落)

だけど好景気になれば無敵の強さを誇るのがJ-リート。

【配当利回り◎、株価上昇率◎、連続増配◎】の銘柄は株ではなかなか見つかりませんからね。

不況から好景気になったばかりの時は目を瞑ってJ-リートを購入しても儲けられると思います。

そのくらい不況からの転換点の時の不動産株は強いです。

配当金生活をする時のポートフォリオでいうと、不況の時は0%、好景気の時は40%～60%組み込んでも良い。

不況時はJ-リートよりインフラファンドがオススメ

配当金でしか収入が無い人は不況の時も投資をしなければならないのが辛いですよね。

先にもチラッと紹介をしましたが、J-リートに投資ができない時の代替案ではインフラファンドが良いです。

インフラファンドは登場して日が浅いため不況の時にどのような動きをするのか不明ですが、僕が調べた限りでは価格の下落リスクと配当の減配リスクが低いと判断しました。

リスクが低い理由は太陽光発電所に投資をしているからです。

不況時でも太陽光はいつも通り降り注ぐので安定した収益を出すことが可能になります。

これは景気に左右されないのでメリットが大きい。唯一、売電価格が下落傾向にある点が不安視されますが、太陽光パネルの値段も年々下がっているため、そういった費用を抑えることで対処ができるやも知れないと思っています。

東京インフラ・エネルギー投資法人

J-リートでもヘルスケア施設と物流施設なら不況時でも持っていて良いかなと思える程度だけどインフラファンドの方が良いと思う。

好景気初期～中期はヘルスケア施設や物流施設を持って、好景気終盤はインフラファンドを持つような感じでポートフォリオを変えてみるのも良いですね。

ただ・・・個人的に言うとヘルスケア施設や物流施設は面白くないと思います。

 ヘルスケア施設・物流施設は投資先としてオススメしない理由

ガチのガチで配当金生活をするのであればJ-リートの中でヘルスケア施設と物流施設が良いと思います。

しかし何が楽しくて老人ホームや縁の下の力持ち的な場所に投資をせにゃならんのだ！と思うわけなんですよ。

※オススメしない理由は「面白くないから」の一点のみなので安心してください。

旅行とか頻繁に行きませんけど、大江戸温泉リートとか星野リゾートリートのような持っているだけでワクワクするような投資先に僕は投資をしたいんです！

さっきまで書いていたことは「大衆向けで安全に投資をするなら」目線。

星のリゾート：軽井沢

僕個人の欲を満たすためならホテル系に投資をしたいですよねぇ

公式サイトを見てもワクワク感を駆り立てられるからオススメ！

他にもイオンリートなどの商業施設に投資をしたいですね！

で、好景気後半になったらインフラファンドを持つ←そこは変わらないです　笑

ホテル型リートは株主優待があるかも

僕がホテル型リートを選ぶ理由の一つに株主優待制度もあります。

ホテル型リートでは大江戸温泉リートや星野リゾートリートがあるんですけど、持っているだけで割引券が貰えるものが多いです。

必要が無い場合はメルカリやヤフオクで売れば良いし、自分へのご褒美として使うのだってアリです。

自分の旅行してみたいところにリート物件があることを確認してから投資をしましょう。

最後になりますが、J-リートを購入しようと思ったなら断然ネット証券がオススメです。

理由は手数料が安いからなんですよね、逆に担当者がつく証券会社で儲けるのは厳しいと思います。

僕がオススメしているのは先にも紹介をしたDMMなので興味のある方は見ていってください～